Află prețul corect al unei proprietăți, și cum poți face cât mai realist o estimare pentru un imobil pus în vânzare?
Majoritatea clienților ne cer părerea cu privire la momentul potrivit pentru achiziționarea unui imobil: acum sau să mai aștepte o perioadă de timp până se vor “normaliza” prețurile? Astfel, am decis să abordăm un subiect care ne frământă pe toți și anume: Care este prețul corect al unei proprietăți, și cum să îl aflăm eficient?!
Un preț corect oferă cumpărătorului siguranța unei investiții corecte, iar vânzătorului tranzacționarea proprietății într-un timp mult mai scurt.
De multe ori vânzătorii nespecializați (în general persoanele fizice) aleg subiectiv prețul de vânzare datorită investiției sentimentale, iar acesta tinde să fie mult mai mare decât prețul pieței – aspect ce face inaccesibilă și foarte greu vandabilă proprietatea. La polul opus este situația în care prețul de vânzare se situează mult sub prețul pieței, aspect care îi face pe potențialii cumpărători să își piardă încrederea în veridicitatea specificațiilor imobilului.
Valoarea atribuită unei proprietăți diferă în funcție de scopul pentru care este evaluată, oferindu-i acesteia valoare de piață, valoare de investiție, valoare atribuită, sau valoare specială.
Valoarea atribuită este aceea stabilită de autoritățile financiare locale pentru o parcelă de teren și/sau pentru o construcție, evaluare care se face cu scopul impozitării proprietății, pe când valoarea estimată (valoarea de piață) este valoarea dată de un expert evaluator unei proprietăți în urma analizei de specialitate a acesteia.
Prețul corect
Valoarea estimată a unei proprietăți de pe piața imobiliară poate fi evaluata prin trei metode:
- Estimarea de piață
Metoda analizează informațiile existente prin compararea prețurilor unor proprietăți cu caracteristici similare celei pe care doriți să o tranzacționați. În acest scop se vor analiza parametri precum: zona în care este localizat imobilul, suprafața utilă, vechimea sa, modalitatea de compartimentare, gradul de finisare, etajul, anexele etc.
- Estimarea raportului venituri-cheltuieli
Metoda aceasta analizează capacitatea unei proprietăți de a genera venituri prin comparație cu costurile produse: cheltuielile cu utilitățile, impozitul, reparațiile. Tot aici trebuie să luăm în considerare și dacă proprietatea poate genera venituri ulterioare din creșterea bruscă a cererii zonale, sau a potențialului oferit de o zonă aflată în dezvoltare.
- Estimarea costurilor
În cazul acestei metode de estimare analizăm valoarea imobilului prin scăderea deprecierii sale din costul de nou al construcției. La acest rezultat se adaugă valoarea estimată a terenului, în zona în care este amplasat.
Este important de specificat faptul că nu există o unica valoare concretă care se poate atribui unei proprietăți, ci se estimează un interval valoric de preț în care proprietatea respectivă se încadrează.
Iată câteva dintre aspectele pe care trebuie să le aveți în vedere atunci când doriți să estimați prețul corect al unei proprietăți:
- Data construcției imobilului (vechimea imobilului)
- Sistemul structural al clădirii ( construcție pe cadre de beton – mult mai sigură în caz de cutremur, sau structură pe cadru de cărămidă)
- Dimensiunea (suprafața utilă) și destinația pentru care a fost proiectată proprietatea (rezidență, spațiu de birouri, spațiu comercial)
- Sistemul de finisaj interior și exterior al clădirii
- Sistemul instalațiilor funcționale
- Anexele clădirii și tipul împrejmuirilor
- Instalațiile electrice și sanitare (marca, starea actuală, garanția)
- Nivelul de termoizolare
- Existența senzorilor de fum
- Tipul de încălzire al proprietății și certificatul energetic al clădirii
- Nivelul de umiditate din locuință (un nivel ridicat de umiditate poate favoriza apariția mucegaiului)
- Gradul de luminozitate
- Materialele folosite la amenajare
- Localizarea proprietății (punctele de interes din zonă: existența mijloacelor de transport în comun, parcuri și zone verzi, unități de învățământ, cabinete medicale)
- Gradul de poluare din zonă
- Nivelul de zgomot
- Existența dependințelor
- Dotări suplimentare (sisteme „smart home”)
- Loc de parcare asigurat, sau garaj
- Etajul (parterul și ultimul etaj pot avea un preț de vânzare mai mic, dar si un preț mai mare dacă acestea prezintă particularități de valoare, spre exemplu parter cu gradină, sau „penthouse” cu terasa la ultimul nivel).
- Poziționarea (apartamentul de pe colțul clădirii poate avea un preț mai mic decât unul poziționat pe mijloc, )
- „Bulina roșie” – gradul de risc seismic în care e încadrat imobilul poate duce la o scădere a prețului imobilului.
Când e momentul ideal să faceți achiziția de proprietăți?
Momentul ideal pentru achiziția de proprietăți este: în perioadele de recesiune imobiliară, când scade prețul acțiunilor, când se măresc ratele dobânzilor, când există un procent ridicat al șomajului, când scade încrederea consumatorilor.
Când prețurile sunt în scădere problema nu este cât de mult vor scădea, ci cât de mult puteți cumpăra înainte ca prețurile să crească din nou. Achiziția în timpul unei recesiuni imobiliare, la un preț bun, este la fel de importantă precum capacitatea dumneavoastră de a rezista în astfel de condiții.
Desigur, majoritatea aleg momentul ideal pentru achiziționarea unui imobil și în funcție de nevoile și motivele personale, ce țin uneori de relocare sau alte planuri ce nu suportă amânare, și atunci cea mai bună decizie presupune si estimarea corectă a prețului proprietății dorite. Vă sfătuim să apelați, cu încredere, la o agenție imobiliară, deoarece persoanele calificate vor obține cel mai bun preț pentru dumneavoastră.